어느 동네가 유명해지는 소위 '핫플'이 되면, 사람들이 많이 찾게 되어 그 지역과 주변 지역의 관심도가 높아져 사람들의 발길이 많아지게 됩니다. 그저 그런 일상적인 동네였다가 유명해지면서 부동산 가치가 높아져 기존 거주자 또는 임차인들이 높아진 부동산 가격을 감당할 수 없어서 살고 있던 동네에서 쫓겨나게 되는 현상이 발생하게 됩니다. 이러한 현상을 일컫는 말이 "젠트리피케이션"입니다.
요즘엔 뉴스나 신문 기사에서 자주 찾아볼 수 있는 말이기도 하죠. 언젠가 한 번이라도 들어봤던 "젠트리피케이션"이란 단어에 어떤 유래가 있는지 살펴보고, 한국에서의 젠트리피케이션이 뚜렷하게 관찰되었던 지역을 알아봅시다. 그리고 이러한 젠트리피케이션을 해결할 수 있는 방법이 있는지까지 다뤄보려고 합니다.
젠트리피케이션 gentrification
1964년 영국의 사회학자인 루스 글래스(Ruth Glass)가 처음 사용한 개념입니다. 이 용어는 1960년대 탈산업화 시기의 런던 도심의 변화를 기술하는 과정에서 언급되었습니다. 교외화가 진행되면서 노동계급이 주로 거주하던 런던의 내부도심이 중간계급인 젠트리(gentry, 신사계급 또는 지주계급을 뜻함)의 취향에 맞게 고급화되면서 지역의 계급구성이 변화되는 현상이라고 봅니다. 젠트리라는 신사계급을 비꼬는 용어로 사용했다고도 생각해볼 수 있습니다. 왜 그럴까요?
교외화가 진행되면서 도심지의 주 계층이 변화하는 현상을 젠트리피케이션이라고 하는데요. 이를 이해하기 위해 도시가 발전하는 과정을 함께 생각해봐야 합니다.
도시의 규모가 작을 때는 주거하는 지역은 도심에 위치하게 됩니다. 이러한 도시가 성장하고 확대하면서 도시 내의 다양한 기능을 갖추게 되는데, 도심에서는 원래의 주거 지역 대신 상업과 업무 기능이 들어서게 되고, 자동차 등을 소유한 부유계층은 교외로 주거 지역을 옮기게 됩니다. 하지만 교외로 주거지를 옮길 여건이 되지 않는 노동자 계층은 도심 주변에 남은 주거 지역에서 머물다가, 점점 더 노후화되면서 도시 빈민이나 노숙자들이 거주하는 공간으로 바뀌며 점차 황폐해지게 됩니다.
이렇게 황폐해진 도심을 그냥 놔둘까요? 그렇지 않습니다. 전세계적으로 이러한 도심의 황폐화 공간을 재개발하는 사업이 이루어지게 됩니다.
그러면 원래 도심에 남아있는 사람들은 어떻게 될까요? 결론부터 말씀드리면 쫓겨나게 됩니다. 재개발이 이루어지게 되면 이 지역의 사업성, 수익성을 본 부유계층들이 관심을 가지게 되고, 과거보다 더 높은 이익을 창출하기 위한 상업시설, 업무시설 등이 들어옴과 동시에 고소득층을 위한 주거 지역이 만들어지게 됩니다.
황폐했던 도심이 생기를 다시 찾으면서 전보다 비싸진 상황에 노동자 계급은 더 이상 도심 지역에 남아있을 수 없게 되는 것이지요. 결론적으로 도심 낙후 지역에 이전보다 더 고급화된 상업 및 주거지역이 새로 형성되는 현상을 젠트리피케이션이라고 칭합니다. 다른 말로 하면 도시 재활성화라고도 볼 수 있겠습니다.
우리나라의 젠트리피케이션 사례 지역
젠트리피케이션으로 대표적인 곳은 전세계적으로 많지만 해외 사례는 다음에 알아보는 것으로 하고, 우리나라의 젠트리피케이션 사례 지역을 한 곳 소개해보려고 합니다. 젠트리피케이션 사례 지역을 알아보기 위해 중대형 상권의 공실률을 알아보았습니다. 공실률은 KOSIS 국가통계포털에서 취득한 정보를 바탕으로 하였습니다.
공실률만 보고 젠트리피케이션 지역이다!라고는 하지 못하긴 하지만 하나의 설명자료가 될 수 있습니다. 젠트리피케이션의 사례지역으로 가로수길(강남 신사역)을 꼽아보았습니다. 가로수길은 공실률이 높은 지역으로 볼 수 있는데요. 유명세가 높아지면서 건물 보증금과 월세가 많이 높아졌기 때문입니다.
위의 영상을 참고해보면, 가로수길의 상가들이 몇년째 공실임에도 보증금 또는 월세를 내리지 않아서 임차하기에 부담이 되는 환경이 조성되고 있다고 합니다. 실제로도 서울에 살고 있는 입장에서 친구들과 약속 장소를 잡으면 몇 년 전에는 가로수길이 후보지에 있었는데 요즘엔 거의 얘기가 나오지 않는 것 같아요.
새로운 것들이 들어오지 않고, 뭔가 비싸고 비어있다는 인식이 높아진 이유도 있습니다. 성수나 연남과 같은 지역은 다양한 팝업 매장이 열리고 보고 즐길 것들이 많은 반면에 가로수길은 즐길 거리가 없다는 느낌이 최근에 들어서 강하게 생긴 것 같아요.
서울 상권의 2017년 1분기와 2023년 1분기의 공실률 비교
공실률 통계에서는 서울의 중대형 상권을 도심지역, 강남지역, 영등포신촌지역, 기타지역으로 나누고 있습니다(23-08-01 기준 분류).
- 도심지역: 광화문, 남대문, 동대문, 명동, 시청, 을지로, 종로, 충무로
- 강남지역: 강남대로, 교대역, 남부터미널, 논현역, 도산대로, 방배역/내방역, 서래마을, 신사역, 압구정, 양재말죽거리, 양재역, 청담, 테헤란로, 학동/강남구청역
- 영등포신촌역: 공덕역, 당산역, 동교/연남, 망원역, 신촌/이대, 영등포역, 홍대/합정
- 기타지역: 가락시장, 건대입구, 경희대, 구로디지털단지역, 구의역, 군자, 노량진, 독산/시흥, 뚝섬, 목동, 미아사거리, 불광역, 사당, 상계역, 상봉역, 서울대입구역, 성신여대, 수유, 숙명여대, 신림역, 연신내, 오류동역, 왕십리, 용산역, 이태원, 잠실/송파, 잠실새내역, 장안동, 천호, 청량리, 혜화동, 화곡
2017년과 2023년 1분기의 공실률을 비교한 그래프는 위와 같습니다. 도심지역이 높게 나타나는 이유는 코로나로 인해서 명동지역의 공실률이 37.6으로 나타났기 때문입니다. 도심지역을 제외하고 가로수길이 포함된 강남지역의 공실률이 상승했습니다.
가로수길의 공실률
쿠시먼웨이크앤필드가 2023년 2분기까지 서울 리테일 시장을 분석한 자료에 따르면, 가로수길의 공실률은 36.5%입니다. 팬데믹으로 인해 상권 쇠락을 함께 겪었던 명동은 최근 공실률이 낮아지고 있지만, 가로수길은 계속해서 상승하고 있는 추세입니다.
막대한 임대료를 지불하면서, 더이상 가로수길에 남아있을 이유가 없는 것으로 볼 수 있습니다. 계속해서 높은 임대료를 지불하느니, 철수를 하는게 합리적인 것으로 보입니다. 임대료가 비싼 가로수길의 메인 거리가 아닌, 임대료가 비교적 저렴한 뒷 골목이 이제는 이 지역 상권의 핵심으로 옮겨갔다고도 볼 수 있습니다.
마무리하며
우리나라에서 젠트리피케이션의 사례지역은 다양한 곳을 꼽아볼 수 있는데요. 오늘은 가로수길에 대해 간단하게 알아보았습니다. 젠트리피케이션은 계속 다뤄보려고 합니다. 가로수길 외에도 젠트리피케이션의 사례 지역을 또 알아보고, 해결방안은 없는 지에 대해서도 다뤄보겠습니다. 이번 편은 젠트리피케이션이 무엇인지만 이해하시면 됩니다.
활용 자료
- KOSIS 국가통계포털(한국부동산원,「상업용부동산임대동향조사」, 2023 2/4, 2023.09.21, 상권별 중대형 상가 공실률), https://kosis.kr/statHtml/statHtml.do?orgId=408&tblId=DT_40801_N220201_05&conn_path=I2
- https://www.youtube.com/watch?v=IYAe_5Azksk
- 싸게 내놓느니 비워둔다?…'텅텅' 가로수길, 임대료 안 내리는 이유[부릿지] - 머니투데이 (mt.co.kr)